CZ
Koupě bytu je velká věc. Většina z nás si kupuje byt jednou za život, a tím spíš nechceme udělat chybu. Bez předešlých zkušeností je ale těžké vědět, na co si dát pozor. Právě proto jsme sepsali tento článek: Dozvíte se v něm, co si zkontrolovat při koupi bytu, abyste svého rozhodnutí v konečném důsledku nelitovali.
Kdo je skutečným vlastníkem bytu?
Co si zjistit před koupí bytu? Především to, kdo má skutečně právo daný byt prodat. Neboli: Kdo je jeho právoplatným majitelem. Nevlastní ho ve skutečnosti někdo úplně jiný? Nebo je snad vlastníků více? Tyto skutečnosti si snadno ověříte v katastru nemovitostí, konkrétně v listu vlastnictví. Z tohoto dokumentu dále vyčtete, způsob využití bytové jednotky (zda se opravdu jedná o byt, a nikoliv ateliér) nebo zda se na byt nevztahuje exekuce či věcné břemeno.
Jak vysoké zálohy na byt budete platit?
Ještě než kývnete na koupi bytu, měli byste se dobře obeznámit s pravidelnými platbami za jeho obývání. Vyžádejte si proto od současného majitele nebo od makléře údaje o zálohách, které se vztahují k dané bytové jednotce. Zpravidla se jedná o vodné stočné, teplou voda, topení, odpady, výtah, úklid a osvětlení společných prostor, správu, účetnictví, příspěvky do fondu oprav, pojištění domu a odměny výboru SVJ.
Tip: Požádat můžete také o vyúčtování služeb za uplynulý rok, kde uvidíte, zda zálohy odpovídají skutečné spotřebě.
Znáte reálnou velikost bytu?
Domníváte se, že kupujete byt o ploše 60 m2, ale je tomu skutečně tak? Raději si to ověřte. Často se stává, že se do inzerované výměry zahrnou i neobytné části, jako je balkon, lodžie, terasa nebo sklep. A to je chyba! Reálnou velikost zjistíte buď z prohlášení vlastníka v KN, nebo z ročního výpisu za služby spojené s užíváním bytu.
Jestliže se uvedený rozměr neshoduje s tím, co vám majitel řekl, nemusí se hned jednat o zlý úmysl. Až do roku 2014 se výměra bytu počítala trochu jinak než dnes – teď se výměrou bytu myslí všechno, co byste viděli na půdorysu – dřív se vynechávaly vnitřní zdi, komíny a podobně.
Jaký je technický stav bytu?
Zdaleka nestačí, pokud byt vypadá na první pohled dobře. Nenechte se proto ošálit moderními spotřebiči a designovou tapetou! Mnohem důležitější je, v jakém je technickém stavu. Na pomoc si proto přizvěte odborníka, který mrkne na rozvody elektřiny a stoupačky, zhodnotí stav koupelny a kuchyně, ale také stav společných prostor domu. Pokud má k dispozici dron, dokáže s jeho pomoci zkontrolovat i těžko přístupná místa, jako je střecha.
Skryté vady odhalte včas
Některé vady zpozorujete pouhým okem, jiné však nemusí být na první pohled patrné a odhalí jen jen speciální přístroje. Ačkoliv se na tzv. skryté vady vztahuje možnost reklamace do pěti let od koupě bytu, raději na to nespoléhejte.
Drobnější vady můžete využít ke smlouvání o ceně nebo se dohodněte s majitelem na jejich odstranění. Starosti by vám měly dělat spíše závažnější vady – v některých případech se dokonce mohou stát důvodem k odstoupení od koupě bytu.
Na co konkrétně se v bytě zaměřit?
- Stav zdí – Kritická jsou zejména místa v rozích místnosti a kolem oken. Pokud stěny zdobí nová vymalba nebo tapeta, zbystřete. Neschovává se pod ní trhlina či prasklina?
- Stav stropu – Nese strop známky vlhkosti nebo plísně? Pokud ano, zajímejte se o to, jak vznikly. Problémem může být jen nedostatečné nebo špatné větrání, ale také špatně zateplená fasáda nebo nevhodná kombinace plastových oken a tloušťka zateplení.
- Stav podlah – U podlahy se zajímejte o její rovnost a tepelnou izolaci. A to zvlášť v případě, že se pod bytem nachází už jen neobydlené prostory, jako jsou sklepy či garážová stání.
Jak moc můžete do bytu zasahovat?
Někdy se vyplatí koupit byt i za cenu toho, že vám zcela nevyhovují jeho dispozice nebo uspořádání místností. Než se k tomuto kroku ale rozhodnete, zjistěte si, jak velké úpravy můžete v bytě skutečně dělat. Zatímco nové fototapety a obrazy na zdech nebo výměna kuchyňské linky se obejde bez souhlasu úřadů, bourání či stavba příček a další zásadní úpravy si musíte nejprve nechat posvětit.
Vybavení bytu podrobte kontrole
Na co se určitě ptát při prohlídce bytu? Zda se prodává vybaven. Pokud ano, ověřte si, co přesně to znamená. Jakmile se dozvíte odpověď, trvejte na zanesení tohoto vybavení do rezervační a následně do kupní smlouvy. Nechává majitel v bytě vestavěné skříně, kuchyňskou linku nebo obývací stěnu? Skvělé, to vám ušetří nemalé peníze při následném zařizování. Naopak o některé věci zřejmě stát nebudete – ujistěte se proto, že po současném majiteli nezůstane v bytě například jeho sbírka uměleckých obrazů a starožitných hodin nebo sklep plný harampádí.
Tip: Jsou-li součástí bytu spotřebiče, zkontrolujte jejich funkčnost. Ke každému chtějte návod k obsluze a k těm novým také záruční list.
Vyhovuje vám orientace bytu vůči světovým stranám?
Vyhovuje vám ložnice orientovaná na jih nebo obývací pokoj s okny na sever? Je byt průchozí napříč, takže se dá snadno vyvětrat? Skvělé! Nebo se jedná o byt, kde všechna okna míří na jednu stranu? Může se to zdát jako maličkost, avšak příhodná orientace vůči světovým stranám dokáže mimo jiné snížit výdaje za elektřinu a topení.
Tip: Jestliže do bytu nedopadá příliš denního světla, dá se to řešit i bez stavebních úprav. Často pomůže jen světlá výmalba nebo bílé tapety. Strop zase opticky nadzvednou pruhované tapety se svislými liniemi.
První podlaží, nebo podkroví? Zbystřete!
Byty v prvním podlaží pořídíte za nižší kupní cenu, jelikož jsou hlučnější – může za to větší průchodnost obyvatel a ruchu z ulice. Kromě toho představují větší lákadlo pro lupiče, takže jejich okna často zdobi kovové mříže. Narazit v nich můžete také na problém s vlhkostí. Pokud se pod bytem nachází už jen chladný sklep, počítejte s vyššími náklady na vytápění.
Zcela opačné starosti vás čekají v podkrovním bytě. Kvůli jeho umístění přímo pod střechou se dá předpokládat, že se v něm v létě trochu zapotíte. Život v podkroví vám může znepříjemnit také absence výtahu, zvlášť pokud často taháte těžké nákupy nebo máte kočárek.
Zjistěte si údaje o fungování domu
Víte, jak se v bytovém domě hospodaří a nakládá s penězi? Pokud ne, urychleně to napravte. Zjistíte tak mimo jiné, zda někteří majitelé bytových jednotek nedluží peníze do bytového fondu. Pokud ano, znamená to větší finanční zátěž pro ostatní majitele. Stejně tak se vyplatí vědět, jaké opravy už byly na domě provedeny a které se teprve plánují. Tak si uděláte dobrý obrázek o tom, jaké výdaje vás ještě do budoucna čekají. Může to být třeba výměna kotle, oprava střechy nebo zateplení.
Nečíhají na vás poplatky, dluhy a exekuce?
Před koupí bytu se nezapomeňte ujistit, že po sobě bývalý majitel nezanechal nesplacené poplatky a dluhy. Typicky se jedná třeba o nedoplatky na energiích, které by po koupi bytu připadly vám. Majitele si můžete rovnou proklepnout v registru dlužníků. Mimo jiné se dozvíte, jestli se na byt nevztahuje exekuce.
Seznamte se s okolím bytu
Nezapomeňte, že nebudete veškerý čas trávit jen v bytě, a zajímejte se také o jeho okolí. Je být obklopený přírodou, nebo vám přímo před okny jezdí kamiony či vlaky? Jaká je občanská vybavenost v daném místě? Nachází se v okolí obchod s potravinami, restaurace nebo lékař? Pokud máte děti, ujistěte se, že okolí bytu nabízí dostatek vyžití pro malé neposedy, ale také školku a školu v dochozí vzdálenosti. Pokud to s koupí bytu myslíte vážně, projděte si jeho okolí v různé denní doby. Tak nejlépe zjistíte, zda vám vyhovuje a splňuje vaše představy o životě.